主持人：謝謝羅總，同時(shí)恭喜一下羅總，我們今天看到房商這塊有更多的業(yè)務(wù)的推出，剛才的主題演講不斷的提到產(chǎn)業(yè)鏈，而且整合會(huì)成為最重要的關(guān)鍵詞，而且這中間的整合一頭聯(lián)系著市場(chǎng)，另外一頭是信息，信息當(dāng)中還有更多的細(xì)分，下面我們邀請(qǐng)的專家是來(lái)自于上海易居房產(chǎn)研究院的總監(jiān)陳嘯天先生，有請(qǐng)他為我們做2011年房地產(chǎn)走勢(shì)的預(yù)測(cè)。
上海易居房產(chǎn)研究院的總監(jiān)陳嘯天
陳哮天：但是即使是這樣，我們還要關(guān)注，今天我們國(guó)家287個(gè)城市的成交數(shù)據(jù)里面，我們認(rèn)為10個(gè)城市占百分之十幾的比重還是太高，當(dāng)三四線城市集中釋放的時(shí)候，由于一線城市特別是十個(gè)大城市逐漸的萎縮，也注意彌補(bǔ)萎縮的量，今年10月份成交金額4.23萬(wàn)億，去年最后一個(gè)月是1.8億左右的成交面積，國(guó)家每年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)你會(huì)發(fā)現(xiàn)很有意思，每年的數(shù)據(jù)很平很平，到12月上去，1月份又很平，平時(shí)很多的落下來(lái)的，沒有統(tǒng)計(jì)口徑的數(shù)據(jù)最后一個(gè)月全部上去了，所以最后一個(gè)月達(dá)到1.8億，今年如果達(dá)到1.3億就超過了去年的成交量了。
我們?cè)?010年這樣的成交量又創(chuàng)造新的歷史高位，成交金額不用說(shuō)的，這是2010年創(chuàng)造的新的高位，這個(gè)新的高位就在于三四線城市的成長(zhǎng)非常的厲害，我們跟很多企業(yè)溝通的時(shí)候，很多企業(yè)這樣說(shuō)，我們有一個(gè)河北企業(yè)，專注于三四線城市的發(fā)展，在這個(gè)會(huì)議上他們說(shuō)最近發(fā)現(xiàn)很有趣，我們這個(gè)企業(yè)碰到的很多的調(diào)控以后，每個(gè)城市反映第一個(gè)月全停了，過了一個(gè)月量?jī)r(jià)全部上來(lái)了，這是必然的現(xiàn)象還是偶然的現(xiàn)象，從我的角度我告訴他，這是必然的現(xiàn)象，因?yàn)槲覀兘裉烊木€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我簡(jiǎn)單的判斷正處在需求釋放的階段，我們到底怎么樣理解，怎么樣判斷，有一個(gè)很簡(jiǎn)單的辦法，比如說(shuō)我們看每一個(gè)城市，如果你看過去所有的樓盤，大多數(shù)樓盤的價(jià)格集中在某一個(gè)區(qū)間段的話，這個(gè)城市正處在分化的階段，每個(gè)城市我相信，你比如說(shuō)在上海、北京也好，上海上面有20萬(wàn)，下面有七千八千的，每個(gè)單價(jià)都對(duì)應(yīng)不同的產(chǎn)品，這樣的市場(chǎng)是相對(duì)比較健康的也是比較成熟的市場(chǎng)。但是我們不能用這樣的標(biāo)準(zhǔn)衡量中國(guó)的市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)今天中國(guó)還不到20個(gè)城市滿足這樣的標(biāo)準(zhǔn)，所以前幾天有人說(shuō)滬寧線上，常州、鎮(zhèn)江這些城市的需求一直不大，但是成長(zhǎng)性也不足，我們說(shuō)不會(huì)的，包括前兩年我們說(shuō)廣州也不會(huì)，北京、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線城市，北京我們看霞公府十萬(wàn)左右，從資本的角度理解，同一級(jí)別的城市價(jià)格差太高的話，會(huì)有投資洼地的出現(xiàn)，今天我們?yōu)槭裁凑f(shuō)三四線城市的需求還在逐步的釋放，這里面有一個(gè)很簡(jiǎn)單的判斷的標(biāo)準(zhǔn)，如果大多數(shù)的樓盤集中在5000或者7000左右的時(shí)候，我們認(rèn)為這個(gè)城市的價(jià)格沒有拉開，我們就說(shuō)這個(gè)城市的需求沒有被拉開，現(xiàn)在我們看合肥、西安都是這樣，很多需求得到了充分的釋放，太原也是一樣，由于星河灣進(jìn)去不是因?yàn)閮r(jià)格漲了，而是滿足了這個(gè)群體的消費(fèi)需求，從價(jià)格的漲和跌來(lái)看，我們不能從價(jià)格的絕對(duì)值看是漲是跌，要看需求有沒有得到多元化的滿足。三四線城市今天為止釋放的非常的厲害。
我們看全國(guó)，很多的調(diào)控我們也發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，我們?nèi)绻阎袊?guó)的城市分為一二三線，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)政策很有趣，倒過來(lái)的模型，一線城市出來(lái)影響三個(gè)月，二線城市影響兩個(gè)月，一線城市影響一個(gè)月，現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)政策的消化非?？?，客觀的需求還是非常龐大的，我們看到上海一個(gè)樓盤很有意思，單價(jià)3.5萬(wàn)，當(dāng)天一銷售賣了400多套，我趕緊問銷售員，去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，一問全是周邊的改善性的居民，沒有投資客了，這里面我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)數(shù)據(jù)，他是11月份的時(shí)候一次性付款的比例達(dá)到35%，很多人問我們，現(xiàn)在有限購(gòu)的政策，為什么我們的需求還會(huì)放這么厲害，這個(gè)原因是什么，我們發(fā)現(xiàn)很多的三四線的城市里面有房子，有的可能有一兩套，但是他是第一次貸款，今天我們禁止限購(gòu)也就16個(gè)城市，第一套宅基地，第二套買的，第三套感覺不錯(cuò)了要買了 ，一次付清有難度，所以就貸款了，他不是第一次買房，但是是第一次貸款。這是我們從城市本身來(lái)看，三四線的城市的成長(zhǎng)空間還是非常大的。
城市化的推動(dòng)以及我們現(xiàn)在的購(gòu)買力被充分的展現(xiàn)出來(lái)了，這里面就是我給大家介紹的，也是我最近剛剛完成的前三十強(qiáng)企業(yè)排行榜這樣的基本的數(shù)據(jù)，我把前十強(qiáng)拿出來(lái)的，我想這里面也可以證明這個(gè)觀點(diǎn)，去年4月15日調(diào)控政策剛出來(lái)，一個(gè)企業(yè)就開會(huì)，說(shuō)業(yè)績(jī)調(diào)不調(diào)，開會(huì)之后總的目標(biāo)不變，一線城市指標(biāo)下降，三四線城市上升，年底不但完成自己的目標(biāo)，而且超越了內(nèi)定的目標(biāo)，盡管今年調(diào)控了三輪，不能說(shuō)政策不嚴(yán)厲，也不能說(shuō)市場(chǎng)一點(diǎn)波動(dòng)都沒有，但是我們看到市場(chǎng)很低迷的時(shí)候成交量還在往上走，這是一個(gè)誤區(qū)，如果有我剛才的數(shù)據(jù)看就很簡(jiǎn)單，政策出來(lái)有一個(gè)出發(fā)點(diǎn)，就是我十個(gè)，三十個(gè)主要的城市來(lái)講，我們看這些城市的價(jià)格成長(zhǎng)力有大的波動(dòng)，我就調(diào)控，今天我們納入到全國(guó)的統(tǒng)計(jì)口徑是287個(gè)城市，今天我們調(diào)控是沖著這10%份額調(diào)控，全國(guó)的更大的市場(chǎng)份額被忽略掉了，還有一個(gè)原因，我們的同行，我們的媒體，我們的企業(yè)關(guān)注點(diǎn)也往往在這些主要的城市。剛才我說(shuō)了一個(gè)邯鄲的企業(yè)，說(shuō)有一個(gè)項(xiàng)目，政策一出來(lái)沒有成交量了，過去一個(gè)月又回來(lái)了，往上走，就是因?yàn)檫@個(gè)原因，這些政策對(duì)我們心理上有影響。我說(shuō)為什么有一些業(yè)績(jī)成長(zhǎng)這么好，萬(wàn)科非常好，保利600多億也很大，但是今年一季度的時(shí)候，我跟他們通了電話，我說(shuō)看到了數(shù)據(jù)，萬(wàn)科和恒 大賣的非常好，為什么你的量這么一點(diǎn)，他說(shuō)就沒有供應(yīng)量，如果有供應(yīng)量還會(huì)上來(lái)，其他的綠地、中海、恒大等等今年的行情和去年相比增量非常大。
恒大在08年的時(shí)候全年成交46億，09年的時(shí)候全年成交307億，2010成交500億，我想企業(yè)一定很努力，但是沒有市場(chǎng)也不會(huì)有這樣大的成交量，這里面更大的原因是需求的本身。
總結(jié)起來(lái)很簡(jiǎn)單，今天除了需求釋放以外，我們看七月份，盡管市場(chǎng)調(diào)控還在調(diào)控，另外是2011年的外部環(huán)境，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本身，大家也看到了，整個(gè)國(guó)內(nèi)社會(huì)發(fā)展的基本的格局我想如果大家意識(shí)到的話，會(huì)看到一點(diǎn)，最近都在談?wù)摲慨a(chǎn)稅的問題，我們從另外一面看一下我們的理解，我一直反對(duì)征收，因?yàn)槲业睦碛梢埠芎?jiǎn)單，從中國(guó)目前的社會(huì)格局來(lái)看，我們?nèi)暮?jiǎn)單的格局，社會(huì)、企業(yè)、政府，前三十年經(jīng)濟(jì)改革為主導(dǎo)，我們發(fā)現(xiàn)政府和企業(yè)走的很近，他們有利益關(guān)系，如果房產(chǎn)稅落地，政府更多的財(cái)政稅收來(lái)自于千千萬(wàn)萬(wàn)的社會(huì)大眾，三元的社會(huì)格局將進(jìn)行重大的調(diào)整，必將影響到更多的深層次的調(diào)整，所以我始終認(rèn)為我們還沒有做好這個(gè)準(zhǔn)備，做試點(diǎn)不是不可以，我說(shuō)今天房產(chǎn)稅出來(lái)是一方面，會(huì)影響很深遠(yuǎn)，但是另一方面也會(huì)意味著國(guó)家的走向，原來(lái)是經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，慢慢的以社會(huì)改革為主導(dǎo)的新的階段，這個(gè)階段對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展追求不是首要的，但是對(duì)于涉及到社會(huì)層面的，比如說(shuō)我們領(lǐng)導(dǎo)提到的公平正義、社會(huì)正義也好，需求越來(lái)越多，但是微博我們發(fā)現(xiàn)2010年解決了很多社會(huì)層面的問題，也是應(yīng)時(shí)而生的必然的結(jié)果。我們看今年房?jī)r(jià)跌難度很大，但是調(diào)控還要繼續(xù)進(jìn)行。由于我們一線城市，客觀來(lái)說(shuō)，你的中心城區(qū)的供應(yīng)沒有了，價(jià)格下來(lái)很難，每個(gè)城市有價(jià)格的梯度線，三四線城市正處在城市化的加速的進(jìn)程當(dāng)中，所以價(jià)格往下走也是很難的，反過來(lái)我們的二線城市會(huì)有一些波動(dòng)，比如說(shuō)很多的二線城市，你發(fā)現(xiàn)剛剛過去的前兩年，很多地出來(lái)以后沒有容積率，就意味這中心城區(qū)的供應(yīng)非常巨大，這個(gè)價(jià)格是可以松動(dòng)的，只要上面的價(jià)格可以松動(dòng)，整個(gè)價(jià)格的梯度線全部都會(huì)有一系列的反映。所以我覺得2011年整個(gè)的價(jià)格調(diào)整趨勢(shì)兩端比較堅(jiān)定，中間會(huì)松動(dòng)。
保障房建設(shè)力度在加大，這塊對(duì)我們的在座的供應(yīng)商，各個(gè)企業(yè)也是最感興趣的，因?yàn)檫@個(gè)量放出來(lái)了，不管是保障房還是商品房都是在加大的。
從企業(yè)本身或者建材家居供應(yīng)鏈來(lái)看，三四線城市的需求非常龐大，剛才的數(shù)據(jù)也談到了，有很多的企業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)了百?gòu)?qiáng)縣的研究，很多的地級(jí)市，下面會(huì)進(jìn)行百?gòu)?qiáng)縣，另外一些企業(yè)在全國(guó)很多省里面找，盡管對(duì)外的品牌不是很強(qiáng)的城市，這個(gè)不用多說(shuō)了，買房買車都證明了一個(gè)觀點(diǎn)。保障房今年1000萬(wàn)套，你算一個(gè)50平米每套，這里面也有巨大的市場(chǎng)的需求，我們是關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為什么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛的進(jìn)入到保障房特別是萬(wàn)科今年拿了很多地，這里面再怎么樣也是未來(lái)主導(dǎo)的趨勢(shì)，也是今天調(diào)控用空間換時(shí)間，時(shí)間換空間的很重要的手段，這樣的量對(duì)于所有在座的供應(yīng)鏈的產(chǎn)業(yè)是非常有幫助的。
第三個(gè)是高端的，我還是看好的，高端這塊為什么看好，我想不用我們說(shuō)保值增值了，另外這塊本身在這些年里面本身是處在比較堅(jiān)定的角色里面，另外我們發(fā)現(xiàn)今年、去年，前年，全國(guó)的一些典型的樓盤，星河灣也好，綠城的項(xiàng)目也好，都賣的非常好，為什么呢？因?yàn)橐粋€(gè)是錢多，我們說(shuō)流動(dòng)性資金太多，第二個(gè)物業(yè)本身已經(jīng)不是房地產(chǎn)的概念，客觀的來(lái)講不是房地產(chǎn)，是一個(gè)藝術(shù)品，收藏品，正是這樣的商品，價(jià)值很難得到梳理，而且保值增值的價(jià)值在里面，另外我們說(shuō)最近我們看到很多的企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，企業(yè)和企業(yè)之間橫向的合作，我們?cè)趺蠢斫?，下一步中?guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本路徑，對(duì)他們有什么影響，我認(rèn)為有幾個(gè)，第一點(diǎn)，我們看最近，特別是去年，萬(wàn)科相當(dāng)于每十天收購(gòu)一個(gè)項(xiàng)目公司，可能還有一些境外結(jié)構(gòu)的公司有利于融資。
前幾年都是一個(gè)企業(yè)拿地開發(fā)，把自己做大，這兩年相互的合作，這是一個(gè)基本的路徑。第二個(gè)是轉(zhuǎn)型方面，今天如果我問在座的各位，誰(shuí)是最大的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，很多人都會(huì)回答錯(cuò)，是萬(wàn)達(dá)。如果說(shuō)誰(shuí)是最大的酒店業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，我告訴大家，是上海的綠地，同步建設(shè)的已經(jīng)有50多家，不出意外，明年有100多家，這里面都是一樣的，我們現(xiàn)在的企業(yè)除了住宅之外，像萬(wàn)科都在朝著商業(yè)轉(zhuǎn)型，酒店業(yè)轉(zhuǎn)型，還旅游地產(chǎn)、低碳市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，我想規(guī)?；枨蟪鰜?lái)以后，既然住宅方面的壓力越大，我轉(zhuǎn)型是很好的路子。
我們回頭看這十年，我們站在今天的角度，我們剛剛過去的2010年，我們過去十年有一個(gè)總結(jié)，為什么羅總發(fā)布這樣的很有意義的平臺(tái)，因?yàn)槲覀兪陮?shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在總結(jié)信息不對(duì)稱，2002年底到2003年初的時(shí)候土地招標(biāo)，這是非常重大的地產(chǎn)交易信息的不對(duì)稱，這時(shí)候成交了一批萬(wàn)科、金地這些企業(yè)，他們可以拿到地，所以可以作大。地產(chǎn)交易的信息不透明化；另外是04年8月份，上海、深圳、杭州這些把交易信息公開，信息不對(duì)稱就解決了，我們是以研發(fā)、咨詢?yōu)橹鞯倪@些一些企業(yè)，有了房地產(chǎn)的交流性才可以跟多的把實(shí)物做好。
第三個(gè)是我們正在進(jìn)行的，很多企業(yè)已經(jīng)開始相互之間學(xué)習(xí)，大家看星河灣，為什么一開盤全部都去學(xué)習(xí)，為什么可以賣的這么好，而且價(jià)格賣的這么貴，因?yàn)槠髽I(yè)信息不透明是最大的問題。
最近我們看2010年，全國(guó)幾個(gè)項(xiàng)目賣的特別好，星河灣、亞運(yùn)城，清水灣都賣的特別好，很多消費(fèi)者并不是去現(xiàn)場(chǎng)看，跨地域買的，這時(shí)候發(fā)現(xiàn)是開發(fā)商和代理商共同的推動(dòng)，讓更多消費(fèi)者認(rèn)識(shí)你這個(gè)項(xiàng)目，大家的購(gòu)買意識(shí)很強(qiáng)，所以成交很快。
實(shí)際上我們今天的活動(dòng)也是一樣，今天我們能夠讓自己的品牌，讓自己的產(chǎn)品，讓更多人知道，更廣泛的渠道知道，我們宣傳出去，自然就會(huì)得到很好的社會(huì)宣傳和經(jīng)濟(jì)效益。從企業(yè)本身我告訴大家，這十年就是做幾個(gè)信息不對(duì)稱，在座的不管是企業(yè)也好，開發(fā)商企業(yè)，家居建材企業(yè)一樣。
現(xiàn)在我們百度樂居這個(gè)平臺(tái)可以讓你的產(chǎn)品更多的為社會(huì)知道，社會(huì)不缺購(gòu)買力，缺的是品牌和知名度，為什么越調(diào)控賣的越高，越調(diào)控賣的越快，因?yàn)橐呀?jīng)有品牌的效益在里面了，這就是我今天介紹的簡(jiǎn)單的內(nèi)容，謝謝大家！
