就在各地“掐點(diǎn)”公布樓市調(diào)控細(xì)則的第二天，A股地產(chǎn)股逆勢上漲1.32%。市場對(duì)此輪樓市調(diào)控的態(tài)度由此可見一斑。嚴(yán)厲的“國五條”細(xì)則為何未能打擊地產(chǎn)板塊？近日集中發(fā)布的各地樓市細(xì)則或能說明此問題。記者細(xì)研這些“精簡”的細(xì)則發(fā)現(xiàn)：多數(shù)城市未提個(gè)稅方案；二線城市房價(jià)漲幅空間或近10%。另外，各地趕在大限最后一天公布細(xì)則，側(cè)面說明了地方阻力之大。
2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)，要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。又因?yàn)?ldquo;國五條”細(xì)則中明確提出嚴(yán)格征收房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的20%個(gè)人所得稅，以及可適時(shí)提高二套房貸款門檻等，市場對(duì)地方政府一并公布上述原則的操作方案寄予厚望。
細(xì)則出臺(tái) 杭州等地逾期一天公布
然而，在2月底至3月29日，沒有一個(gè)地方政府出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。直到3月30日，北京、上海、重慶率先行動(dòng)，公布了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)及相關(guān)細(xì)則。第二天，即一季度最后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟(jì)南、貴陽、合肥、廈門、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個(gè)城市陸續(xù)公布細(xì)則。其中，南京細(xì)則以140余字的最少字?jǐn)?shù)被市場稱為最簡潔范本。
4月1日，杭州、哈爾濱、海口等地逾期一天出臺(tái)細(xì)則。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站頭條發(fā)布《2013年度我市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)》，正文僅64個(gè)字，再次刷新最少字?jǐn)?shù)紀(jì)錄。內(nèi)容為：經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為：全市新建商品住房價(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。
實(shí)際上，杭州這一表述代表了除京滬兩地外，絕大多數(shù)地方政府的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。“和2011年那輪房價(jià)調(diào)控目標(biāo)不同，這次表述是扣除了CPI上漲因素，所以加了個(gè)‘實(shí)際’增幅字樣。”易居中國分析師薛建雄介紹說。
盡管口徑有所收緊，但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義同比增長12.6%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.6%。也就是說，如果各地今年房價(jià)漲幅參考這一指標(biāo)，意味著房價(jià)年度增長接近10%。
對(duì)此，華中地區(qū)某大型房地產(chǎn)企業(yè)高層認(rèn)為，這次調(diào)控主要針對(duì)一線城市和房價(jià)上漲過快城市。對(duì)于房地產(chǎn)尚屬存貨消化期的二三線城市，中央是支持其發(fā)展的。“我們這里目前房價(jià)5000元左右，供給非常充足。房價(jià)上漲10%應(yīng)該是合理發(fā)展。”
細(xì)看國務(wù)院通知精神，也確有類似表述?！锻ㄖ贩Q，“對(duì)存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定。”基于這一原則，海口等城市逾期公布價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，以及杭州等地以64字之文簡要回應(yīng)中央調(diào)控，或許也在允許范圍之內(nèi)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，2月份，杭州新建商品住宅價(jià)格仍同比跌5.5%，?？诘?.1%，青島跌1%，溫州跌10.7%。
不過，值得注意的是，一些房價(jià)本就上漲明顯的城市，也一并將房價(jià)控制口徑定位為“不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，就顯得有些牽強(qiáng)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月，廣州、深圳、南京、福州、廈門5個(gè)城市的新建商品住宅同比漲幅分別為8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但從5個(gè)城市公布的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)來看，除福州未有公開可查文件外，其余4個(gè)城市均以“低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅”來界定。若按去年江蘇人均可支配收入12.7%的增幅標(biāo)準(zhǔn)來看，南京今年房價(jià)漲幅仍可能達(dá)到10%左右。
京滬樣本 行政性限價(jià)或成殺手锏
相比之下，北京上海兩地細(xì)則確有明顯不同于其他地方的嚴(yán)格之處。在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)上，北京的表述是“全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。”上海的表述是“保持房價(jià)基本穩(wěn)定”。
“‘基本穩(wěn)定’一詞是北京等地方政府在細(xì)則調(diào)研階段提出的說法，那時(shí)候住建部等中央部門對(duì)這種表述是不認(rèn)可的，希望地方提出更明確的數(shù)字化說法。但從結(jié)果來看，地方的態(tài)度被采納了。”一位接近北京房屋主管部門人士稱。
除了基本穩(wěn)定外，北京的一大亮點(diǎn)是把限價(jià)擴(kuò)展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方態(tài)度是，在強(qiáng)大的行政力量下，今年剛需房的房價(jià)一定會(huì)降。在此前提下，盡管高檔房還會(huì)有一些漲幅，但平均下來，可保北京房價(jià)全年平穩(wěn)。而這種做法，旨在為全國提供示范效應(yīng)。在房價(jià)出現(xiàn)反彈的時(shí)候，各地政府可效仿北京，以行政限價(jià)方式強(qiáng)行平抑價(jià)格。
類似的表述在上海細(xì)則也可見端倪。根據(jù)上海細(xì)則，“對(duì)預(yù)銷售方案報(bào)價(jià)過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對(duì)擅自超過備案價(jià)格銷售的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施。”
細(xì)則有別 多地細(xì)則未提20%個(gè)稅
綜觀20多個(gè)地方細(xì)則，除了北京、上海、廣州、天津、重慶五個(gè)城市外，其他所有城市(包括深圳)均未提及20%個(gè)稅問題，后者因最有可能帶來商品房銷售短期大幅回落，進(jìn)而撼動(dòng)房價(jià)，被視為“國五條”最大殺手锏。
根據(jù)北京、上海、天津等地口徑，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。”這一表述在市場人士看來并未嚴(yán)于預(yù)期。另外，截至發(fā)稿時(shí)，北京、上海等地個(gè)稅征收辦法仍未采用新政。深圳等未提及20%個(gè)稅的城市，更一如既往地延用老的征收辦法(即按成交額的1%至2%征收)。
“也許各地還在等待國稅總局的指導(dǎo)意見出臺(tái)。接下來，各地如何執(zhí)行個(gè)稅征收辦法以及二套房的信貸政策的調(diào)整，將是樓市新的看點(diǎn)。并有可能實(shí)質(zhì)性影響地產(chǎn)股的走向。”薛建雄表示。
