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      多地或?qū)⒊雠_國五條補(bǔ)充細(xì)則 征收20%個稅

         日期:2013-04-08     來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道    評論:0    
      核心提示:上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對本報記者解釋說,事實上3月31日廈門已經(jīng)出了一個房價控制目標(biāo),但是在2號又增出了一個內(nèi)容更全的細(xì)則,且要求嚴(yán)格。

      上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對本報記者解釋說,事實上3月31日廈門已經(jīng)出了一個房價控制目標(biāo),但是在2號又增出了一個內(nèi)容更全的細(xì)則,且要求嚴(yán)格。

      查閱細(xì)則發(fā)現(xiàn),廈門對20%的個稅征收相對明晰:能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的,依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征;不能核實原值的,按交易總額的1.5%計征。廈門要求稅務(wù)、國土房產(chǎn)部門密切配合,規(guī)范征收個稅。而對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的唯一生活用房,繼續(xù)免征個人所得稅。

      而同處于福建省的福州,其細(xì)則并未提及如何細(xì)致征收20%個稅等環(huán)節(jié),主要談及控制房價的增幅。

      福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人4月3日在電話中告訴本報記者,關(guān)于個稅的稅費征收,未來稅務(wù)部門會出臺稅收政策來執(zhí)行。

      事實上,根據(jù)國務(wù)院的要求,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外),制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。國務(wù)院并未要求在一季度公布所有的細(xì)則,但是一些和中央對房地產(chǎn)調(diào)控全局認(rèn)知保持高度一致的城市,則加快了落實的進(jìn)度。

      “實際上,國五條細(xì)則確實只要求:35個大城市一季度公布房價控制目標(biāo) ,其他的二線城市,也可能只像廈門一樣,增補(bǔ)一個真貨細(xì)則。”楊紅旭表示。

      地方政府落實細(xì)則的誠意各異

      美麗的廈門島,一直是許多福建富人期待定居的場所,在廈門擁有一套房,甚至成為整個福建百姓的一個愿望。

      “不僅在全省,全國但凡旅行到廈門的人,都或有這個想法。”廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司一位主管告訴本報記者,所以這幾年,不管國家怎么調(diào)控,廈門樓市價格都是以漲為主,如今均價也在2萬上下,而到了2013年3月,廈門新建商品住宅價格已連續(xù)11個月環(huán)比上漲。

      針對4月2日晚出臺的廈門細(xì)則,廈門大學(xué)教授戴亦一對本報記者表示,對于異地人士購房比例歷來高達(dá)60%以上的新移民城市來說,廈門的國五條細(xì)則可以說堪稱目前中國最嚴(yán)厲的版本,其中第二條最為嚴(yán)厲,非本市戶籍不得通過補(bǔ)繳個稅繳納證明或社保繳納證明購買住房。

      限購自然也成為廈門政府希望繼續(xù)執(zhí)行的方式。廈門落實的細(xì)則擬出了廈門版繼續(xù)限購的思路:從細(xì)則出臺之日起,對于非本地戶籍居民家庭,在廈購房需提供“自購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明”,并限購1套;本市戶籍家庭限購2套;非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個人所得稅或社會保險繳納證明購買住房。

      楊紅旭表示,除了廈門及時出臺之外,其他的許多地方細(xì)則多半“不給力”,很多條款沒提及,或者“說法曖昩”。事實上縱觀上海的細(xì)則,雖然在3月30日就出臺,但未就20%的征收細(xì)則有及時的細(xì)致表述。

      縱覽全國,上海、重慶等呼應(yīng)了新“國五條”有關(guān)20%個稅的規(guī)定,但多數(shù)二線城市對“20%個稅”未作出具體規(guī)定,大部分地方調(diào)控細(xì)則并不明顯。一些城市在稅收、信貸政策、限購擴(kuò)容等敏感問題上表述相對含糊其辭。

      事實上,早在3月25日之時,首個地方版“國五條”細(xì)則在廣東正式落地,有意思的是,廣東并未對限價目標(biāo)、二手房交易征20%個稅如何操作等焦點問題做出明確規(guī)定。

      而其后,在廣州深圳兩個一線城市的細(xì)則出臺中,暫時也未見各項具體執(zhí)行細(xì)則的身影。

      據(jù)統(tǒng)計,正巧趕在一季度末,北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州等樓市調(diào)控重點城市的“國五條”細(xì)則已公布,而南京、鄭州、濟(jì)南、大連、廈門、合肥、昆明等二三線城市也發(fā)布了結(jié)合本地實際的具體規(guī)定。一時間,不完全統(tǒng)計近35個以上城市都公布了落地細(xì)則。

      從已經(jīng)公布的情況看,首都北京細(xì)則最嚴(yán)厲、最細(xì)致,是唯一提出降價,且提出進(jìn)一步收緊限購政策。上海、重慶、合肥、濟(jì)南等公布了地方細(xì)則和控制目標(biāo),大連、貴陽、南寧等地公布了房價控制目標(biāo),但是沒有公布具體的調(diào)控細(xì)則。

      而從廈門與北京及時跟進(jìn)的細(xì)則來看,此后的一步,或則是各個地方政府加緊研究出臺細(xì)致的執(zhí)行思路。

      20%個稅征收背后

      在公布之前,諸多一線城市房價也經(jīng)過了一輪過山車。易居研究院易居快報顯示,3月份,4個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長78%,環(huán)比增長156%。其中北京同比增幅為110%,上海為94%,皆近兩年月度新高。

      廣州和深圳同比增幅分別為50%和19%。

      與各個城市的細(xì)則暫無個稅征收時間表來看,多方質(zhì)疑個稅的征收方式的可操作性,但是北京,還是在最快的時間內(nèi)將征收細(xì)則擬了出來。

      3月30日,北京市貫徹國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控細(xì)則出臺后,4月1日,北京市地方稅務(wù)局就轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人稅問題進(jìn)行了解答。

      北京市地稅局人士表示,納稅人能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費用的,個稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關(guān)合理費用后的余額,按20%稅率計算。

      不能提供房屋原值相應(yīng)憑證,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的,個稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

      房屋原值是征收個稅的重要依據(jù)。據(jù)介紹,根據(jù)房源情況不同,北京對不同房屋原值計算方式也不同。商品房原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費;自建住房原值為實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

      而經(jīng)濟(jì)適用房等保障房原值為原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費,以及按規(guī)定交納的土地出讓金等等。

      據(jù)本報了解,納稅人若能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用,可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除:已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房,最高扣除限額為房屋原值的15%。

      而商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費的,不得再重復(fù)扣除裝修費用。

      北京我愛我家房地產(chǎn)中介人士對相關(guān)媒體表示,僅以裝修成本為例,很多市民的裝修是找各種“游擊隊”,根本不會有發(fā)票。在建材市場買材料,也幾乎都是清一色的收據(jù),不會有發(fā)票;即使是正規(guī)的裝修公司,相當(dāng)數(shù)量的公司也不會出具發(fā)票。

      “很多百姓的房改房、經(jīng)適房的取得成本極低,如果針對這部分房屋按照20%征稅,也存在很大的難度。”我愛我家工作人員在電話中對本報記者表示,“最早之前,這些房子可能幾萬塊買來的,最后這些房子都隨著通貨膨脹房價上漲,已經(jīng)值上百萬,厲害的等于說要把房價的一半都貢獻(xiàn)出去,這個怎么好執(zhí)行呢?”

      北京市地方稅務(wù)局相關(guān)人士表示,納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。

      “這其實很難計算。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明在接受本報記者采訪時表示,有時候房東賣的著急了,價格會有很大的議價空間。另外,早前的許多房子在獲得的時候成本過低,這之間的計算方式會非常麻煩。

      對此,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌在接受媒體采訪的時候認(rèn)為,這些細(xì)則中20%個稅條款具體實施存在難度。

      顧云昌表示,總體來說各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。但是大家最為關(guān)注的是房地產(chǎn)個人所得稅的問題。而以北京的做法,顧云昌表示,這幾年的賣家的支付利率怎么算?以及其他的一些稅費怎么扣除,恐怕都有很詳細(xì)的計算的問題。如果都按一刀切的這樣征收,百姓意見會很大。

      “而就在北京之后,各個城市也應(yīng)當(dāng)會參照北京的征收模式進(jìn)行研究發(fā)布”。易居中國分析師薛建雄對本報記者表示:“但是不一定都會很快出臺,除非中央再次敦促,地方政府其實都希望能有緩沖的時間。”

      最早出臺國五條地方細(xì)則的廣東,也反倒沒有公布20%的實施細(xì)則。

      廣州市常務(wù)副市長陳如桂也在近期對媒體透露,“國五條”廣州細(xì)則出臺后,稅務(wù)局會根據(jù)細(xì)則出臺一個具體的辦法。而廣州市地稅局相關(guān)工作人員透露,該負(fù)責(zé)人表示,20%的征收標(biāo)準(zhǔn)還在研究當(dāng)中,應(yīng)該出來會很快。

      而在廣州的坊間,也流傳出征收的版本,或可能也跟北京一樣,如果難以核定房屋原值,就按照房屋售價的1%來征收個稅。

      薛建雄表示,“國五條”細(xì)則中強(qiáng)調(diào)“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”的前提是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的”,這就為地方政府各自的操作空間留下了很大的余地。

      而與北京幾乎同時公布國五條的上海,其也明確提出:稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合,對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

      上海稅務(wù)部門官方微博“上海稅務(wù)”近日與網(wǎng)民互動時再次重申,根據(jù)國家規(guī)定,對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上,且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

      但是房屋原值究竟該如何確定、如何核實?上海房地產(chǎn)交易中心窗口相關(guān)工作人員也進(jìn)行了一定的表述,最初的購房發(fā)票、購房合同、契稅完稅稅單,房產(chǎn)擁有者如果能提供上述三樣中的兩樣,即可判定房屋原值。

      如果前述資料均無法提供,只能由房管部門通過后臺系統(tǒng)查詢相關(guān)交易記錄,但也不排除一些售后公房等,即使是有關(guān)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的情況。

      “主要是一些老公房很難算了,”上海靜安區(qū)新閘路德必地產(chǎn)張經(jīng)理告訴本報記者,“有的房齡非常長,甚至有數(shù)十年的,這些房子購買的早期票據(jù)都已經(jīng)丟失,難以計算,所以征收差價上恐怕難度會非常大。”

       
       
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