2010年3月18日，國資委要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企對地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性任務(wù)后有序退出，只保留16家央企從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但一年后，獲批從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企又增加了5家。
三年過去，由于種種原因，退房令的執(zhí)行實際上雷聲大雨點小，而真正退出者也寥寥無幾，相反“國”字頭的房地產(chǎn)企業(yè)甚至逐漸穩(wěn)固了其行業(yè)巨頭的地位。“國資委并沒有給出78戶央企退出房地產(chǎn)業(yè)的時間表以及具體進(jìn)展。核心問題是，退出與否，從政策層面來說并無強(qiáng)制性的要求。”一位大型央企的內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
“‘退房令’只能說是當(dāng)時國資委在非正常的情況下出臺的一個指令，不能算做是規(guī)定，從目前披露的公開信息來看，并沒有制定配套的獎懲措施，所以現(xiàn)在面臨的現(xiàn)實是，已經(jīng)過了這么長時間，很多企業(yè)還是沒有(完全)退出來。”國務(wù)院國資委研究中心一位分析人士向記者指出。
尷尬的“退房令”
在上述分析人士看來，這道“退房令”更像是來自國資委對于央企公眾形象的一次救贖。
“當(dāng)時中央企業(yè)參與土地競拍，拿到了很多地王地塊，正因如此，大家也提出質(zhì)疑，如此高價格的拿地是否再一次推高了房價，中央企業(yè)的社會責(zé)任何在？
在公眾對央企有這樣看法的壓力下，國資委做出了這樣的決定，不能算是規(guī)定，更像是指令。”上述國資委分析人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
時隔三年，這個老問題又?jǐn)[在了國資委新一屆領(lǐng)導(dǎo)的面前。現(xiàn)任國資委主任蔣潔敏曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)的中石油也是應(yīng)該退房的央企之一，但目前來看除了大量土地儲備之外，中石油還存續(xù)了大量酒店等非主業(yè)資產(chǎn)。蔣潔敏是否會加快央企“退房”，也成為了公眾關(guān)注的焦點。
在2011年2月22日國務(wù)院國資委舉行的新聞發(fā)布會上，時任國務(wù)院國資委副主任邵寧針對這一年來央企退地的情況進(jìn)行了通報，他表示，中央企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)展比較順利，2010年已有14家中央企業(yè)退出，估計2011年將有20多家企業(yè)完全退出房地產(chǎn)業(yè)。
但據(jù)公開報道稱，除了21家被允許繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企外，只有不到20家央企通過剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場的退出。
“當(dāng)時是說78家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于副業(yè)的要逐步退出，但究竟是選擇繼續(xù)還是放棄這一副業(yè)，則還是企業(yè)層面的事情。”該分析人士向記者直言，當(dāng)時的原則是，中央企業(yè)根據(jù)自身實際情況來定，如果副業(yè)對主業(yè)的推動力有限，則可以選擇放棄，但如果對主業(yè)有積極的影響，或?qū)砜赡艹蔀橹鳂I(yè)，則還是可以繼續(xù)做下去。
這也就不難理解，在“退房令”推出執(zhí)行后的一年，國資委再次擴(kuò)增了房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、新興集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。
“退房令”無強(qiáng)制性要求
這一次擴(kuò)容更是讓一部分央企看到了曙光，抑或是更加堅定了留下來的信念。恒天集團(tuán)算是很典型的一個案例，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從非主業(yè)到主業(yè)，讓其成為了似乎“最不該退房”的央企。
一位接近恒天集團(tuán)的內(nèi)部人士曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，國資委答應(yīng)過大約兩年后會向其發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)“牌照”。而此時的恒天，地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為主營業(yè)務(wù)之一，再言退出已經(jīng)不可能了。
就在國資委將主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企由16家擴(kuò)增到21家僅過去半個月后，恒天地產(chǎn)業(yè)務(wù)再添大單，北京市政府與中國恒天集團(tuán)簽署了總投資超過300億元、占地14.6平方公里的“國家時尚創(chuàng)意中心”項目，“項目由恒天來做，值得玩味。”該人士表示。
雖然在記者的采訪中，恒天集團(tuán)相關(guān)人士只表示這屬于文化產(chǎn)業(yè)，但在上述業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)同樣屬于地產(chǎn)開發(fā)，該項目不僅有土地一級整理，也包括項目開發(fā)、物業(yè)自持經(jīng)營等。
央企“不退反進(jìn)”背后真正的原因又是什么？單從企業(yè)層面來講，在手中有“余糧”的情況下，要說退出似乎很難。
“很多央企因為歷史遺留原因，手中都握有很多土地，而這些土地絕大部分都位于目前城市的核心區(qū)域，價值也自然翻了數(shù)百倍甚至上千倍，將這些優(yōu)質(zhì)資源拱手相讓，很多人不愿意這么去做。”一位央企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。
蘭德咨詢總裁宋延慶同樣告訴記者，央企 “退房難”的背后還需看到的一個現(xiàn)實是——接盤不易。“很多企業(yè)專業(yè)化要求較高，譬如汽車、鋼鐵行業(yè)等，在后續(xù)的廠房拆遷改造等一系列的進(jìn)程中，同樣需要專業(yè)化較高的工作，很多企業(yè)難以接手展開，骨頭太難啃。”宋延慶也道出央企“退房”難的又一原因。
若從整個制度設(shè)定來看，央企的“不退出”似乎并不難以理解。
“國資委并沒有給出78戶央企退出房地產(chǎn)業(yè)的時間表以及具體進(jìn)展。核心問題是，退出與否，從政策層面來說并無強(qiáng)制性的要求。”一位大型央企的內(nèi)部人士向記者表示，國資委雖然是代表國家來監(jiān)督管理國有資產(chǎn)，但如果從行政級別來說，很多央企反而要高于國資委，這也是禁令難以推進(jìn)的主要原因之一。
同時，地方政府為吸引央企投資，給予大量優(yōu)惠政策，那些主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的央企，在向地方投資實體產(chǎn)業(yè)項目時，也往往提出了房地產(chǎn)開發(fā)的要求。地方為了項目的需要，也被迫給予了相應(yīng)的開發(fā)用地。“誰都不愿將這豐厚的優(yōu)惠拱手相讓，只能說在優(yōu)惠政策享受完后，再退出房地產(chǎn)市場。”上述分析人士直言。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤誘惑
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，主業(yè)非房地產(chǎn)的央企分為兩類：一類是主業(yè)凈利潤高于房地產(chǎn)的企業(yè)，另一類則是主業(yè)利潤微薄的企業(yè)。前者由于主業(yè)利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業(yè)是其中的代表；后者由于主業(yè)利潤微薄，更希望留在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取較好的業(yè)績。
宋延慶說，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率在10%~20%，與民企開發(fā)商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無疑將抬高房地產(chǎn)項目的毛利率，進(jìn)而推高企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。而后者恰恰是國資委考察央企的重要指標(biāo)之一。
“這其中共同之處則在于，之前這些央企的土地都為劃撥用地，基本上也都是以工業(yè)用地為主，在后續(xù)城市擴(kuò)張的進(jìn)程中，位置較好的土地通過改變用地性質(zhì)走向市場。”上述分析人士告訴記者，這些土地一般都是在集團(tuán)系統(tǒng)名下，都希望通過自行開發(fā)獲得更多利潤。
對于大部分企業(yè)來說，這樣的優(yōu)質(zhì)資源，他們并不會心甘情愿地拱手相讓。如果再與公司的業(yè)績掛鉤，誰又愿意將良好的業(yè)績與別人分享呢？
不光是中國遠(yuǎn)洋，對于大部分央企來說，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對于集團(tuán)的業(yè)績貢獻(xiàn)都有不可小覷的作用。根據(jù)恒天集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，集團(tuán)總資產(chǎn)為434.63億元，營業(yè)收入為306.46億元，利潤總額為16.91億元。
然而這個曾以紡織、機(jī)械為主業(yè)的央企，受到紡織業(yè)大環(huán)境的影響，利潤率一直在下降。而在《中國恒天集團(tuán)有限公司2012年度第一期中期票據(jù)募集說明書》中則提到，公司無形資產(chǎn)逐年增長，在2011年末達(dá)到23.47億元，在總資產(chǎn)中占比5.40%。公司無形資產(chǎn)的主要構(gòu)成是土地使用權(quán)，2011年年末土地使用權(quán)占無形資產(chǎn)比重達(dá)92.02%。
除了可觀的利潤，現(xiàn)有的會計處理準(zhǔn)則，也是導(dǎo)致央企遲遲不愿意退房的原因之一。
作為各地招商部門青睞的引資對象，央企總是有獲得廉價土地的機(jī)會。如果不將獲得的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，而是自用，不僅有浪費經(jīng)營資源之嫌，還有可能影響到公司的賬面利潤。
“假設(shè)購買土地建房自用，按照目前的會計處理辦法，房屋需要攤銷折舊費用，土地則需要攤銷土地使用權(quán)，每年的賬面利潤都將因此減少。但如果把取得土地，用于房地產(chǎn)開發(fā)或者用作為投資性房地產(chǎn)，則完全不需要攤銷費用。”一位出自央企的財務(wù)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)和自用兩種不同的土地利用方式，將決定央企賬面利潤的巨大差異。
“如果建了辦公樓自用，則公司需要承擔(dān)很高的折舊和土地使用權(quán)攤銷費用。但如果開發(fā)房地產(chǎn)出租或者銷售給集團(tuán)旗下的公司，則這一部分租金和銷售收入，能計入到集團(tuán)當(dāng)年的營業(yè)收入中，產(chǎn)生可觀的利潤。”上述財務(wù)人士說。
這位財務(wù)人士因此認(rèn)為，除非國資委在考核各企業(yè)業(yè)績時，排除來自于房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)收入，否則“退房令”很難真正實施。而按照現(xiàn)在的國情，要在央企的業(yè)績中，完全去掉房地產(chǎn)收入，又很難做到。
