我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)四月份，全市的成交量不會(huì)超過8000套。甚至?xí)陀?000套這么一個(gè)水平。價(jià)格不會(huì)立刻出現(xiàn)一個(gè)明顯的變動(dòng)，市場(chǎng)也會(huì)僵持一段時(shí)間。目前買賣雙方都在觀望，雖然有極個(gè)別的案例，個(gè)稅是按照差額20%來征收。但是一些公房，還有房改房都還不是非常明確，可能還是會(huì)出現(xiàn)四到五個(gè)月市場(chǎng)博弈的時(shí)期。
劉戈：如果限購不能把預(yù)期打下去 那么房?jī)r(jià)還會(huì)上漲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從當(dāng)下看，現(xiàn)在的效果非常的明顯。這兩天，一些二手房的廣告上都會(huì)寫幾個(gè)字，叫做滿五為一，就是說滿五年不用交稅，這個(gè)條件非常清楚地標(biāo)注出來。就像在征婚廣告上，一定要把膚白貌美放在最前面一樣。那么由于有了這樣的一個(gè)限制，在這一段時(shí)間內(nèi)，它一定會(huì)抑制交易。而且由于在上個(gè)月，這個(gè)交易量已經(jīng)達(dá)到了5、6個(gè)月來的一個(gè)新高，已經(jīng)消化了很多。所以在這一段時(shí)間里，這種凍結(jié)的作用還是非常大的。
4月8號(hào)到17號(hào)，在這一周的時(shí)間里，從開始的時(shí)候，北京的二手房的交易量大概是從400多套、200套，最后又降到10幾套，然后又開始回升了。也就是說，這樣的一個(gè)曲線表明在開始的時(shí)候，還有上升的慣性，因?yàn)橐呀?jīng)定了的事兒，所以要把它完成。但是沒定的事兒，已經(jīng)下降到很低。但是到這個(gè)星期，可能又會(huì)發(fā)生一個(gè)變化。開始小規(guī)模、小幅度地上升，但是肯定不會(huì)像上個(gè)月那么快了，它肯定會(huì)降到一個(gè)程度，但這仍然要取決于后期的這個(gè)尾巴是不是能夠翹上來，這決定于后面的預(yù)期。也就是說，如果現(xiàn)在入住房供不應(yīng)求，而且現(xiàn)在所有的限購措施并不能夠把這種預(yù)期打下去的話，那么可能這個(gè)尾巴用不了三、四個(gè)月，又會(huì)發(fā)生快速向上翹的趨勢(shì)。
尹中立：20%個(gè)稅抑制二手房交易 同時(shí)也提高新房市場(chǎng)的吸引力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
從短期來看，應(yīng)該說對(duì)交易量，尤其是二手房的交易量，會(huì)有一個(gè)很大的抑制作用。因?yàn)榈谝皇窃谶@個(gè)政策實(shí)施之前，整個(gè)交易提前完成了。比如說整個(gè)三月份，北京已經(jīng)完成了6萬多套的交易?，F(xiàn)在有很多完成了交易，但還沒有過戶的，現(xiàn)在還在排隊(duì)，所以短期來看，它會(huì)抑制二手房交易。但是同時(shí)也會(huì)提高新房市場(chǎng)的吸引力，因?yàn)樾路康慕灰讻]有這20%的所得稅，所以對(duì)于刺激新房的價(jià)格上漲，這是短期來看。從長(zhǎng)期來看，因?yàn)檫@樣一個(gè)稅種，它畢竟是增加了交易的成本，就會(huì)使得長(zhǎng)期的博弈結(jié)果，就會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該說價(jià)格上，它起到一個(gè)抑制的作用。短期和長(zhǎng)期是不太一樣的。
尹中立：政府對(duì)土地收入的依賴程度在日益加深
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
形成大量存量房的主要問題是，收入分配的問題。也就是說，現(xiàn)在是從收入分配來看，少數(shù)人擁有了比較多的財(cái)富，但是大多數(shù)人死中低收入階層，所以就導(dǎo)致在住房市場(chǎng)，有部分人的購買力很強(qiáng)，提高了房?jī)r(jià)。但對(duì)于大多數(shù)人來說，他面對(duì)房?jī)r(jià)不斷的上漲，他實(shí)際上是觀望心態(tài)。要解決這樣一個(gè)矛盾的問題，第一個(gè)是完善住房保障制度，讓更多的中低收入階層買得起房。另外，還要讓高收入階層有更多的納稅的義務(wù)，就是用稅收來調(diào)節(jié)整個(gè)收入分配。第二個(gè)問題，我們的土地制度也有不可推卸的職責(zé)，現(xiàn)在的土地制度是農(nóng)村集體所有制的土地，實(shí)際上是限制進(jìn)入市場(chǎng)的。只有政府是唯一的土地出讓方，就形成了土地財(cái)政。也就是政府對(duì)土地收入的依賴程度在日益加深，所以就形成了一個(gè)比較麻煩的循環(huán)。也就是說，如果要降房?jī)r(jià)，那么地方政府的建設(shè)資金從哪里來？這就形成了房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)比較難以落實(shí)的很重要的原因。
要讓存量住房的交易活躍起來，實(shí)際上國(guó)外都有成熟的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是，增加它持有環(huán)節(jié)的成本，而且你持有的面積越大，稅率可能就越高。另外還有控制稅，像英國(guó)是比較極端的，你如果享受了政府的保障金住房的補(bǔ)貼，那么你就有義務(wù)要充分的把它的效率提高到最大。你的三個(gè)房間，如果只用兩個(gè)房間，還有一個(gè)是空的。如果有人有足夠的證據(jù)證明你那個(gè)房間天天沒有使用，那么你的政府的補(bǔ)貼就要相應(yīng)的取消，相應(yīng)的還有一些懲罰措施等等。也就是說，房子是一個(gè)很復(fù)雜的問題，我們不僅僅是要用稅收的制度，用金融的制度，還有住房本身的整個(gè)制度的設(shè)計(jì)，其實(shí)也是一個(gè)很復(fù)雜的體系。
劉戈：要在保有環(huán)節(jié)上下功夫
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從1998年到2012年，這十五年間，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房面積增加了一百多億平方米，這個(gè)量是很大，但實(shí)際上全國(guó)一平均，在各個(gè)地方是不一樣的。那么這個(gè)量和另外一個(gè)量，也就是說從人口的一個(gè)遷移，人口增加的這個(gè)量進(jìn)行一個(gè)比較。也就是說，如果我們把一個(gè)城市里的竣工的總的面積和這個(gè)城市在這十五年里面，進(jìn)入的、新進(jìn)入的，或者新增加的人口進(jìn)行相比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，像北京、上海、廣東這樣的一些城市、省份，它人口流入比較大。所以這個(gè)比值就相對(duì)比較小。而像西部、中部的有一些地方，城市流入的人口并不那么大，而竣工的面積特別得這個(gè)多，最極端的案例就像鄂爾多斯這樣的，那么它的房?jī)r(jià)實(shí)際上就會(huì)支撐不住，就會(huì)掉。那么相對(duì)而言，現(xiàn)在硬骨頭就是這幾個(gè)大城市。這幾個(gè)大城市總體上來說，它戶均的套數(shù)和其他一些地方相比也相對(duì)要低一些。所以相對(duì)而言，它的這種需求剛性更大，那么針對(duì)不同的城市，要有不同的解決辦法。
現(xiàn)在相對(duì)而言，可能我們急于把當(dāng)時(shí)高漲的房?jī)r(jià)抑制住，所以用的這個(gè)藥可能相對(duì)而言的副作用也比較大。比如說這個(gè)限購的政策，一方面它把外地有很多投資、投機(jī)的路徑斬?cái)嗔?。如果你不在北京居住，你沒有納稅證明，那么你現(xiàn)在沒有在北京或者上海買房子的資格。但是反過來，它是一個(gè)雙刃劍，它讓北京本地的市民，如果他本來原來買房子的需求還不那么強(qiáng)烈，現(xiàn)在它變成了一種待遇，所以原來他沒有想買房子，現(xiàn)在他又加入到買房子的行列。所以最終我們要找到一個(gè)相對(duì)終極的，相對(duì)長(zhǎng)效的機(jī)制，那就是保有環(huán)節(jié)。一定要在保有環(huán)節(jié)，讓你持有房子，它對(duì)于未來的預(yù)期已經(jīng)降低了。所有的那些實(shí)行保有稅的國(guó)家，房?jī)r(jià)不太會(huì)劇烈地上漲，因?yàn)橛羞@樣的預(yù)期。
尹中立：從根本上解決問題 需要一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
怎么樣才能真正保護(hù)市場(chǎng)上的剛需？其實(shí)決策層早已看到這個(gè)問題，現(xiàn)在迄今為止出的政策，實(shí)際上都是針對(duì)短期的效果，但是往往是治標(biāo)不治本，我們?nèi)绾尾拍軓母旧辖鉀Q問題，需要一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，也就是國(guó)務(wù)院實(shí)際上也正在研討，如何去建立穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)效機(jī)制，我相信在不久的將來，這樣的長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)公布于眾。
我也看到，有的研究房地產(chǎn)的教授現(xiàn)在也放出話來，說五年之內(nèi)這個(gè)房地產(chǎn)稅不太可能會(huì)實(shí)施。我覺得在這個(gè)過程當(dāng)中，一方面，可能需要市場(chǎng)的整個(gè)供求的平衡，有更多的房子進(jìn)入市場(chǎng)里面……
