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      二手房個(gè)稅被指有名無(wú)實(shí) 一線城市僅北京執(zhí)行

         日期:2013-04-26     來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)    評(píng)論:0    
      核心提示:目前除滿五年唯一住宅不需要繳納20%的個(gè)稅以外,北京大量的已購(gòu)公房由于在建委的系統(tǒng)中查不到購(gòu)買(mǎi)原值,其個(gè)稅僅需按1%征收。
        “不好意思,那套210萬(wàn)包20%個(gè)稅的房子已經(jīng)有客戶交意向金了,現(xiàn)在還有一套同樣的戶型也是210萬(wàn)但不包個(gè)稅,您考慮嗎?”4月25日,當(dāng)管女士從中介經(jīng)紀(jì)人那里聽(tīng)到這個(gè)消息時(shí)很是遺憾,想在北京海淀中關(guān)村(5.31,0.00,0.00%)附近購(gòu)買(mǎi)一套小戶型一居室的她,或因20%個(gè)稅的執(zhí)行憑空多出十幾萬(wàn)的購(gòu)房成本。
       
        事實(shí)上,目前京滬廣深四大一線城市中,僅北京按“國(guó)五條”要求嚴(yán)格執(zhí)行二手房交易賣(mài)方需繳納20%個(gè)稅的規(guī)定,上海、廣州及深圳已出臺(tái)的地方版“國(guó)五條”細(xì)則均未涉及二手房交易20%個(gè)稅的問(wèn)題。
       
        市場(chǎng)博弈
       
        作為新“國(guó)五條”的落地細(xì)則,3月30日,北京市人民政府辦公廳正式下發(fā)了“貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知”,并于發(fā)布翌日正式開(kāi)始執(zhí)行,其中就包括,“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征”。
       
        北京中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至4月24日,北京二手房合計(jì)網(wǎng)簽僅3789套,而且這還包含了在網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽量。
       
        “在3月份創(chuàng)造歷史最高月網(wǎng)簽量43780套后,北京二手房市場(chǎng)明顯進(jìn)入了低谷,這一成交量也將是2009年來(lái)單月成交量?jī)H高于2012年1月極端低值2934套的第二低點(diǎn)。”北京中原市場(chǎng)總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì),4月全月北京二手房的簽約量將跌至5300套左右,相比3月份創(chuàng)造歷史新高的43780套下跌88%。
       
        對(duì)于成交量的大幅下滑,偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為,除了前期的過(guò)度透支,北京二手房市場(chǎng)成交量跌幅如此明顯,也是受到了交易個(gè)稅大幅提高的影響。
       
        的確,在北京的二手房市場(chǎng)中,已有征收20%個(gè)稅的房源從掛牌出售開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入到買(mǎi)賣(mài)交易的網(wǎng)簽、過(guò)戶等相關(guān)階段。
       
        據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì),滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的70%,其他部分成交為最近1~2年的二手房房源。
       
        “其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少,因?yàn)檫@部分房主之前部分有過(guò)貸款,如果賣(mài)一買(mǎi)一,首付等壓力都有所增加,而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大;最近1~2年房源,雖然有營(yíng)業(yè)稅,但是因?yàn)樽畹陀?jì)稅價(jià)在2011年整體上調(diào)過(guò),目前買(mǎi)賣(mài)價(jià)格之間的差額并不算大。”張大偉如此分析。
       
        而面對(duì)越來(lái)越多的需繳納20%個(gè)稅的房源,市場(chǎng)的博弈也在不斷深化。
       
        在北京豐臺(tái)區(qū)四路通附近的鏈家及我愛(ài)我家門(mén)店的展示窗中,《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者看到,目前在售房源中,以總價(jià)在200萬(wàn)元左右、面積約50平方米的小兩居為例,不用繳納20%個(gè)稅的滿五年唯一住宅的總價(jià)相比需繳納房源高出約10萬(wàn)~20萬(wàn)元。
       
        “現(xiàn)在有個(gè)稅的房源報(bào)價(jià)還有商量,但滿五年唯一住宅的價(jià)格相對(duì)比較堅(jiān)挺。”上述門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示。
       
        “在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈過(guò)程中,我們發(fā)現(xiàn),涉及個(gè)稅的房源稅費(fèi)都是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商,大多數(shù)的解決辦法是:賣(mài)方下調(diào)部分房?jī)r(jià),買(mǎi)方支付個(gè)稅。”張大偉表示,買(mǎi)方也會(huì)考慮綜合支出,因此購(gòu)買(mǎi)有個(gè)稅房源的總支出大體應(yīng)該與無(wú)個(gè)稅房源相當(dāng)。”
       
        另?yè)?jù)我愛(ài)我家蘇州街店店長(zhǎng)介紹,目前除滿五年唯一住宅不需要繳納20%的個(gè)稅以外,北京大量的已購(gòu)公房由于在建委的系統(tǒng)中查不到購(gòu)買(mǎi)原值,其個(gè)稅僅需按1%征收。
       
        “需要繳納20%個(gè)稅的房源,也可以通過(guò)提供裝修款發(fā)票的方式對(duì)差額部分進(jìn)行一定的抵扣。”該店長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者表示,“實(shí)際繳納的個(gè)稅并沒(méi)有理論上那么多。”
       
        滬廣深尚未執(zhí)行
       
        相比于北京4月1日之后對(duì)于20%個(gè)稅的嚴(yán)格執(zhí)行,與北京同時(shí)出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則的上海則略顯輕松。
       
        記者從滬上多個(gè)大型房產(chǎn)中介處獲悉,上海細(xì)則中最具看點(diǎn)的“對(duì)二手房交易嚴(yán)格征收20%個(gè)人所得稅”這一要求尚未開(kāi)始執(zhí)行。
       
        昨日,包括中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的滬上多家大型中介機(jī)構(gòu)均稱,由于上海方面細(xì)則落地后并未明確執(zhí)行細(xì)則及執(zhí)行時(shí)間,目前送交的二手房交易個(gè)稅仍按照原先標(biāo)準(zhǔn)(即普通住宅按總價(jià)1%或差價(jià)20%;非普通住宅按總價(jià)2%或差價(jià)20%)執(zhí)行,買(mǎi)賣(mài)雙方仍普遍選擇1%或2%的標(biāo)準(zhǔn),與細(xì)則出臺(tái)之前沒(méi)有區(qū)別。
       
        雖然“20%個(gè)人所得稅”政策尚未在上海開(kāi)始執(zhí)行,但“國(guó)五條”細(xì)則”腰斬”市場(chǎng)成交量的殺傷力卻不容忽視。
       
        據(jù)上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù),上海“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)之后,中原門(mén)店二手房掛牌量減少五成左右,來(lái)客量減少五成,業(yè)務(wù)量較三月份同期大幅下滑六成左右。
       
        來(lái)自漢宇地產(chǎn)的消息則顯示,“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后,公司的業(yè)務(wù)量存在明顯的區(qū)別,尤其是二手房的業(yè)務(wù)量。3月份該公司二手房交易總量(僅指買(mǎi)賣(mài))相比前幾月,增長(zhǎng)幅度達(dá)到了400%~500%。但進(jìn)入4月份之后,無(wú)論交易量還是成交量,均出現(xiàn)50%~60%的下滑。
       
        業(yè)內(nèi)人士指出,在瘋狂3月之后,樓市成交本就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)休整期。目前,買(mǎi)賣(mài)雙方心里預(yù)期差距開(kāi)始擴(kuò)大,市場(chǎng)成交量驟降,正驅(qū)使行情迅速向買(mǎi)方市場(chǎng)傾斜,購(gòu)房者已經(jīng)從去年底開(kāi)始的房?jī)r(jià)快漲恐慌中回歸平穩(wěn),不再追漲。普遍對(duì)市場(chǎng)持觀望姿態(tài),價(jià)格不到位,則不出手。
       
        不僅僅上海,從目前的情況看,僅北京明確了個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓過(guò)程中稅費(fèi)的繳納細(xì)則,包括廣州、深圳在內(nèi)的其他城市對(duì)該政策的表態(tài)依舊含糊不清。
       
        延伸閱讀:國(guó)五條要點(diǎn)
       
        各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外),制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。已實(shí)施限購(gòu)措施的城市,進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
       
       
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