頻繁募資負(fù)債率高企 城市綜合體暴增需求不足
房地產(chǎn)調(diào)控頻出、家具店邁向?qū)懽謽?、網(wǎng)購來分流、租金不好漲……家居大賣場(chǎng)日子不太好過,紛紛另謀出路。近日,國內(nèi)家居賣場(chǎng)大佬紅星美凱龍集團(tuán)宣布要打造百個(gè)城市綜合體,以期打造新的增長點(diǎn)。然而,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,城市綜合體已呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢(shì),由于供大于求,租金也出現(xiàn)停滯不前甚至下跌的局面。因此,業(yè)內(nèi)認(rèn)為家居賣場(chǎng)如此轉(zhuǎn)型存隱憂。
家居賣場(chǎng)生意不佳關(guān)門
近日,紅星美凱龍集團(tuán)宣布全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,將大規(guī)模開發(fā)城市綜合體和商業(yè)購物中心。據(jù)悉,紅星商業(yè)到2020年欲建100個(gè)城市綜合體。
雖然紅星美凱龍集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人一再強(qiáng)調(diào),此次并非戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,也不會(huì)有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。但是,有專家分析認(rèn)為,過去十年的高速發(fā)展使家居賣場(chǎng)數(shù)量激增,攤薄消費(fèi)力的同時(shí)壓縮了單個(gè)賣場(chǎng)的生存空間。中國建材流通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長秦占學(xué)指出,由于盲目擴(kuò)張和行業(yè)的惡性競(jìng)爭加劇,全國各大建材家居賣場(chǎng)已出現(xiàn)招商困難、租金難收等問題。紅星美凱龍方面,去年以來部分門店因生意不佳相繼關(guān)門:8月上旬,紅星美凱龍廣州琶洲店提前結(jié)業(yè);8月底,南京奧體紅星店正式撤店。
與此同時(shí),賣場(chǎng)租金的高企也使一些經(jīng)銷商另謀渠道。譬如某品牌家具最近新開的生活定制館就沒有考慮大賣場(chǎng),轉(zhuǎn)而搬到寫字樓上。公司負(fù)責(zé)人透露,這樣做使租金成本從原來的平均300多元/平方米/月降至約100元/平方米/月,以后該品牌在大賣場(chǎng)的規(guī)模要縮小。另一方面,近年來,網(wǎng)上銷售在家居建材行業(yè)中所占比重日益增加。據(jù)一份順德家具協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),保守統(tǒng)計(jì),中小型家具企業(yè)2012年網(wǎng)上銷售量增加約兩成。
房地產(chǎn)調(diào)控頻出、“樓上鋪”出現(xiàn)和網(wǎng)購分流,給競(jìng)爭已趨于白熱化的家具建材賣場(chǎng)的前景蒙上一層陰影,需要尋找新的利潤增長點(diǎn)。廣東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長王克認(rèn)為,業(yè)態(tài)交叉融合是一種趨勢(shì),“家居賣場(chǎng)的培育周期大約在3年,相對(duì)于純粹做家居賣場(chǎng),介入商業(yè)地產(chǎn)可加快資金回籠、縮短培育周期。”
轉(zhuǎn)型之弊
資金壓力:負(fù)債達(dá)七成仍募資15億元
據(jù)悉,紅星美凱龍集團(tuán)計(jì)劃在未來3~5年內(nèi)就將城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)量提升到50家。
其官方網(wǎng)站顯示,目前,紅星地產(chǎn)正在開發(fā)的地塊已遍及上海、天津、成都、昆明等十幾個(gè)主要城市,公司土地儲(chǔ)備已達(dá)500萬平方米。這些綜合體的建設(shè)和土地的開發(fā)均需要龐大的資金支持。
但是,據(jù)媒體披露,紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.91%、75.54%和73.37%,其負(fù)債中長期借款占比最高;2012年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率為70.16%。去年,紅星美凱龍?jiān)诙潭?2天內(nèi)連發(fā)兩期中期票據(jù),合計(jì)融資15億元。
對(duì)于頻繁募資的原因,紅星美凱龍方面表示是用于補(bǔ)充運(yùn)營資金或歸還銀行貸款。
一方面是巨額借款,另一方面,近日多名家具業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示,為了穩(wěn)定經(jīng)銷商,在物價(jià)已上漲的背景之下,作為家具建材賣場(chǎng)主要收入的租金,今年上半年并沒有出現(xiàn)大范圍的上漲。由此可見,紅星美凱龍打造和運(yùn)營城市綜合體的資金壓力不小。
過剩危機(jī):租金下滑空置率上升
家具建材市場(chǎng)一片“紅海”的背景之下,紅星美凱龍投身商業(yè)綜合體,但目前,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為各路企業(yè)的“兵家必爭之地”,呈暴增態(tài)勢(shì)。世邦魏理仕(CBRE)日前發(fā)表最新研究報(bào)告指出,目前全球在建購物中心面積已達(dá)3200萬平方米,其中中國內(nèi)地以1680萬平方米占比達(dá)一半以上,包括成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州及杭州等7個(gè)城市分別位居全球最活躍購物中心開發(fā)市場(chǎng)的前10大,這些城市都將在未來3年交付達(dá)100萬平方米以上的購物中心。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,僅僅在最近一個(gè)月內(nèi),就有包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。而隨著各路企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,城市綜合體已經(jīng)呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢(shì)。僅在廣州一個(gè)城市,今年年內(nèi)就將有6個(gè)大型購物中心開業(yè),新增供應(yīng)量達(dá)65.8萬㎡,體量超過兩個(gè)正佳廣場(chǎng)。
一方面是城市綜合體的暴增,另一方面卻是百貨零售業(yè)發(fā)展的停滯不前。中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年一季度全國百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比增長7.6%,是2005年以來同期最低增速。
供應(yīng)暴增,需求不足,購物中心招商困難已經(jīng)不是新聞,租金也一路下行。根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2013年第一季度,廣州市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金為701.8元/㎡/月,環(huán)比下降1.9%,同比下降1.0%。
該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),隨著供應(yīng)量的持續(xù)增長,供求關(guān)系出現(xiàn)失衡,將導(dǎo)致商業(yè)成交均價(jià)下滑。中短期內(nèi),廣州零售物業(yè)的租金水平可維持平穩(wěn),但空置率將會(huì)上升。