在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌兩年之后，溫州終于扛不住壓力放開(kāi)了限購(gòu)。自從放開(kāi)限購(gòu)政策一個(gè)多月來(lái)，并沒(méi)有被叫停，上級(jí)對(duì)于溫州的默許，或因?yàn)楫?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有不得已的原因。
8月以來(lái)，溫州市場(chǎng)不斷被爆出一定數(shù)量的斷供商品房。有說(shuō)8000套-10000套，也有聲音透露達(dá)到15000套。許多此前爆炒到高位的房?jī)r(jià)已腰斬。當(dāng)溫州人發(fā)現(xiàn)手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務(wù)，斷供就是不得已的選擇。
喧囂之時(shí)，本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，溫州市銀監(jiān)分局在8月以來(lái)，對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的42家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查。
溫州銀監(jiān)分局對(duì)外稱，溫州目前斷供房現(xiàn)象的確存在，但數(shù)量遠(yuǎn)非外界傳聞的那般龐大，風(fēng)險(xiǎn)也是總體可控的。來(lái)自溫州金融系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)腰斬非斷供主要原因，而經(jīng)營(yíng)者資金困難則是最重要因素。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭則向記者表示，溫州當(dāng)下正是三重危機(jī)，除了樓市危機(jī)之外，還有民營(yíng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，民間高利貸泡沫，三是樓市危機(jī)，三者相互影響，要解開(kāi)這個(gè)結(jié)，還需一段時(shí)間。
溫州一枝獨(dú)降
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年8月，70城市中僅溫州一個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比下降2.3%，其余69個(gè)城市均為上漲。
中國(guó)指數(shù)研究院在溫州抽樣的樣本顯示，2012年1月，溫州抽樣樓盤(pán)的平均價(jià)格21005元，到2012年月，這些樓盤(pán)的均價(jià)跌到15565元?？傮w住宅的價(jià)格降幅為25.9%。
本報(bào)從溫州住房城鄉(xiāng)建設(shè)委了解，與2011年初的頂峰相比，眼下的溫州商品房?jī)r(jià)格平均縮水幅度為26%。
在這個(gè)數(shù)字之下，自之前有許多虛高價(jià)格的樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格回歸，例如溫州市鹿城廣場(chǎng)，該小區(qū)為2006年末旅程集團(tuán)以33億元拍得土地，2010-2011年期間樓價(jià)漲到7-9萬(wàn)/平方米，許多居民購(gòu)房恰是此時(shí)，到2012年慢慢下跌之后，目前價(jià)格只有4萬(wàn)多一平。
“如果一套1000萬(wàn)的房子，首付300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)，現(xiàn)在市值只剩下500萬(wàn)了，你會(huì)怎么辦？棄房也不是不可能的。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)本報(bào)記者表示。
溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)此前也曾否認(rèn)溫州出現(xiàn)大面積的房?jī)r(jià)腰斬現(xiàn)象。其表示，那些所謂腰斬的房子，原本就背離實(shí)際價(jià)值，是二手房市場(chǎng)炒作的結(jié)果。它們的數(shù)量非常有限，不能代表溫州樓市的真實(shí)情況。
棄房原因：貸款人出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難
當(dāng)然更重要的是，溫州的許多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者等，正巧也遇上了民間資金危機(jī)。
周德文向本報(bào)表示，目前溫州的中小企業(yè)仍然處在最困難的時(shí)期，這是對(duì)溫州房地產(chǎn)影響的重要原因，“溫州民間借貸危機(jī)以來(lái)，中小企業(yè)資金鏈就出現(xiàn)斷裂的情況，今年6月份的銀行錢(qián)荒，使得步履維艱的中小企業(yè)融資更加困難。”
由溫州市銀監(jiān)分局提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，至今年7月底，溫州個(gè)人住房按揭貸款余額為660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%；而棄房在溫州全市的按揭房產(chǎn)中僅15例。
當(dāng)然，由于經(jīng)營(yíng)者困難，溫州“棄房”現(xiàn)象相對(duì)集中在房屋抵押貸款，共發(fā)生580例，其中“抵押+保證”貸款風(fēng)險(xiǎn)最為突出，有397例，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183例。溫州方面認(rèn)為，即便是這樣，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)總體依然可控。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，到7月底，溫州全市銀行擁有抵押物權(quán)的房屋共計(jì)21.86萬(wàn)套，認(rèn)定為不良貸款狀態(tài)的房屋為2584套，其市值占總市值的比率為2.8%。而已進(jìn)入拍賣程序的在抵房屋為461套。
來(lái)自溫州市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)也顯示：今年1至8月，溫州全市法院委托拍賣的財(cái)產(chǎn)共1244件。溫州市中級(jí)人民法院司法鑒定處透露，在這些委托拍賣的財(cái)產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn)，其中有斷供房，也有很多因?yàn)槠渌m紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣。
借款人自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，自然是棄房現(xiàn)象發(fā)生的最重要原因。溫州金融系統(tǒng)測(cè)算，由借款人資金鏈斷裂原因形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。
因受擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)牽連選擇“棄房”的也有不少。在房屋抵押貸款產(chǎn)生的580例“棄房”案例中，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183戶，而“抵押+保證”貸款出現(xiàn)“棄房”的達(dá)397戶。
本報(bào)了解，在去年年底，溫州銀行業(yè)，聯(lián)合地產(chǎn)企業(yè)家及當(dāng)?shù)貙W(xué)者向溫州市政府反映，房?jī)r(jià)大幅下跌可能會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，希望當(dāng)?shù)卣艹雠_(tái)相關(guān)政策來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)，這也是溫州限購(gòu)令松綁的重要背景。
被外界稱為救市政策的限購(gòu)令松綁出臺(tái)后，溫州也由此成為國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)對(duì)限購(gòu)令做出調(diào)整城市。溫州樓市是否借此企穩(wěn)，仍需時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。
